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房地产市场温和回暖或可持续去库存仍是持久战

核心提示:   房地产去库存是一场持久战   继非“限购”城市首套普通住房按揭贷款首付比再次降低5个百分点,春节前后又有多个省份陆续出台一系列化解房地产库存具体举措,内容包括减免交易环节税费、提高棚户区改造货币化安置率等等。   上述举措正向效应已有所显现,譬如有监测数据显示,春节期间15个样本城市总体成交量比去年春节期间增长6.9%,其中超过半数(8个)城市成交量增幅较为显著。伴随更多宽松政策落地、发力,始自……

  房地产去库存是一场持久战

  继非“限购”城市首套普通住房按揭贷款首付比再次降低5个百分点,春节前后又有多个省份陆续出台一系列化解房地产库存具体举措,内容包括减免交易环节税费、提高棚户区改造货币化安置率等等。

  上述举措正向效应已有所显现,譬如有监测数据显示,春节期间15个样本城市总体成交量比去年春节期间增长6.9%,其中超过半数(8个)城市成交量增幅较为显著。伴随更多宽松政策落地、发力,始自去年下半年的房地产市场(尤其是住宅类市场)温和回暖趋势或可望延续。

  但这并不表明房地产市场会像2009年那样遽然止跌并报复性反弹。房地产去库存任务将在未来相当长时期内,持续处于艰巨繁重基本态势中,原因在于:

  首先,目前出现的房地产市场回暖迹象,远不足于扭转供过于求的基本面。尽管去年全年商品房和住宅销售额分别增长了14.4%和16.6%,但由于各地新房上市速度相对更快,因此截至去年12月末,全国商品房和住宅待售面积仍然增长了15.6%和11.2%,去库存的压力仍在继续加重中。

  其次,目前出现的房地产市场总体回暖,是在区域市场加速分化情况下汇总的结果。也就是说,房地产去库存的“主战场”,即构成全国房地产市场主干部分(70%以上)的三线以下城市的销售情况并未出现明显反转,去年全年这些地区的房地产销量增幅仅为2.8%,排除掉少部分重点城市后的全国大部分房地产市场,实际仍在低位徘徊中。

  第三,目前已出台并且近期可见效的去库存举措,基本都属于需求端的微刺激。而这类微刺激虽然符合“稳”和“准”的总体原则,但毕竟无法从根本上改变房地产市场的根本格局。譬如降低首付款比例,去年出台的“930新政”中,已经把非“限购”城市的首付款比例从30%下调至25%,其后第四季度36个非“限购”重点城市的销售面积也确实比前三季度均值增长了34%,但这一增幅相比无此利好的一线城市销售增幅(27%)差别并不大。因此房地产去库存的治本之策,还是要靠供给侧的结构性改革,而这类改革,显然无法在短期内一蹴而就。

  最后,房地产去库存的目标函数中,本身就包含有“防止新的产能过剩”。因此,这一任务推进过程中,本来就没有必要过分求快以致市场再次形成错误预期。中国的房地产去库存,需要一个较为长期并且较为“煎熬”的时期,让市场找到出清价格,让开发商、金融机构、地方政府等市场主体学会为自己错误买单,让市场机制真正发挥决定性作用。

  中国的房地产去库存是一场艰难的持久战。只有充分认识到这一点,才能在始终保持定力与理性的前提下,张弛有度地精准发力、顺势而为。

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